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10 | Lieber unsaniert als schlecht saniert?

Hauskauf mit Augenmaß & Taschenrechner

19.09.2023 16 min

Zusammenfassung & Show Notes

In dieser Episode nehmen wir dich mit in ein vermeintlich energetisch saniertes Haus, das sich als Reinfall für die Käufer entpuppt. Von unzureichender Dämmung bis hin zu überisolierenden Fenstern - erfahre, warum ein unsaniertes Haus tatsächlihch die bessere Wahl sein kann, um böse Überraschungen und finanzielle Risiken zu vermeiden. Und warum es sich auch für Verkäufer lohnt, das zu bedenken.

Außerdem geht es um diese Fragen:

Welche Gefahren birgt eine unprofessionelle Innendämmung
Welche finanziellen Risiken können bei schlecht durchgeführten Sanierungen auftreten?
Warum ist es ratsam, Sanierungsarbeiten von Fachfirmen durchführen zu lassen?

Bist du bereit? Wunderbar, los geht’s. Denn Hauswissen ist Macht.

Wir wünschen dir viel Spaß mit dieser Folge!

Rieke & Pascal,

Dein Team vom HausWissen Podcast

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Höre dir gerne dazu noch diese Episode an: #008 „Feuchtes Dach - Was tun?!“

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Was wir dir hier liefern sind Impulse und allgemeine Informationen. Bevor du konkret an deiner Immobilie tätig wirst, ziehe zur Sicherheit einen Experten deines Vertrauens hinzu, der sich dein Haus und dein Problem ganz individuell ansieht und für dich die optimale Lösung findet.

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Experte: Pascal Hewel (Bausachverständiger, Energieberater, Sachverständiger für Schimmelpilzbewertung, Bauforensiker, Baumediator)

Moderation: Rieke Buning (Maklerin, Wertermittlerin)

Musik: Rock It Out Loud! by Alexis Messier / PremiumBeat by Shutterstock

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Transkript

Hallo! Hallo! Hallo in Lohne. Ja, wunderbar. Ja, wir nehmen gerade auf. Es ist immer noch Hochsommer. Ist schon Hochsommer eigentlich? Es fühlt sich an wie Hochsommer. Ja, es ist, wir haben 28 Grad draußen. 28 Grad. Also wir, wir, wir schwitzen und stehen hier und arbeiten. Wir freuen uns aber so doll, dass wir so Bock haben. Ja, und wir gehen jetzt aber nicht weiter ins Detail. Nur falls ihr hier die Vögelchen zwitschern hört, das liegt daran, dass wir gerade lüften. Genau, wir lüften. Wir können einfach nicht ohne. Wir lüften gerade richtig. Ja. So, wir haben nämlich gerade auch die Folge zum richtig Lüften abgenommen. Jetzt geht es aber wirklich los, wie versprochen. Und zwar haben wir heute ein Thema für euch mitgebracht, das ist sehr, sehr, sehr zeitgemäß. Weil es heißt, lieber unsaniert als schlecht saniert. Und gerade im Moment ist ja energetische Sanierung in aller Munde. Das ist ein ganz, ganz großes Thema. Gerade beim Hauskauf fällt es vielen schwer, das vielleicht auch richtig einzuschätzen. Weil man hört dann, ah, da ist schon eine Thermotapete dran und denkt sich, ach super. Oder, ach, da ist im Dach schon ein bisschen Dämmung passiert, ach super oder Ähnliches. Und es ist tatsächlich so, dass das eine böse Überraschung sein kann, nicht muss. Und das ist auch heute vorweg wichtig zu sagen, weil wir haben heute auch wieder einen Praxisfall. Pascal wird wieder richtig schön aus dem Nähkästchen plaudern. Und da ist nochmal wichtig, dass das natürlich ein Einzelfall ist. Also es gibt natürlich auch Maßnahmen, die hervorragend durchgeführt worden sind. Das ist uns super wichtig zu sagen, aber einfach, dass ihr da mit ein bisschen mehr Hintergrundwissen dran gehen könnt. Deswegen gibt es die Folge von heute. Lieber unsaniert als schlecht saniert. Wie kommen wir auf die Folge? Ja, im Grunde genommen, weil es einfach auch ein Thema ist, weil es wirklich oft ein Thema ist tatsächlich, dass die Leute dann manchmal im Nachhinein fragen. Ja, oder wenn ich dann sage, manchmal ist es auch besser, einfach ein Unsinn dir das Haus zu kaufen, weil dann weiß ich, was ich habe. Und das ist bei den Kunden tatsächlich dann manchmal auch so ein Aha-Erlebnis. Ja, ja, tatsächlich. Es geht heute so ein bisschen darum, die Dinge zu entlarven oder ein bisschen rauszustellen, dass manche Dinge einen richtig guten Eindruck machen und erst mal gut klingen. Vielleicht auch, wenn man sich nicht täglich damit beschäftigt, die aber in Wirklichkeit tatsächlich einfach schlecht und vielleicht sogar schädlich sind. Darum geht es heute. Lass uns mal mit einem Praxisfall starten. Da hast du einen ganz besonderen Fall, wo das wirklich das Riesenthema war. Ja, ich kann mich noch gut erinnern. Das ist jetzt auch schon ein bisschen her tatsächlich. Aber es war auch, glaube ich, sogar an einem Sommertag. Ich wurde vorweg angeschrieben. Sehr geehrter Hebel, Mensch, können Sie sich nicht noch mal mit uns ein Haus angucken? Wir haben eine Erstbesichtigung durchgeführt. Uns gefällt das Haus sehr gut. Gut und wir würden das gerne kaufen, würden aber jetzt gerne noch mal gucken, ob alles so ist, wie wir uns das so denken. Und ja, da habe ich mir natürlich dann vorweg die Unterlagen angeguckt. Das ist dann das Exposé, die Ausweis. Das Exposé und genau, und dann stand auch drin, energetisch saniert, vor ein paar Jahren. Ach, da stand auch explizit drin. Genau, genau, energetisch saniert und gut in Schuss. Stand da weiteres, zu energetisch saniert? Ja, da stand dann drin, dass zum Beispiel das Dach gedämmt worden ist und dass die Außenwände gedämmt worden sind. Und ja, dann hat man natürlich so in seinem Kopf dann die Vorstellung, okay, das ist ja super. Das sind schon mal zwei größten Bauteile. Als Energieberater sagt man, okay, das ist erst mal wichtig. Gut, wenn das abgehakt ist, haben die Kunden schon echt einen großen Punkt auf ihrer Liste abgehakt. War auch dementsprechend der Energieausweis, das sieht man dann ja auch so ein bisschen, ob das zusammenpasst. Ja, der war so bei 150, glaube ich, 150, 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter. Das ist zum Mittel gut. Auch jetzt nicht super schlecht, also kann man mit arbeiten. Genau, das ist immer im Auge des Betrachters. Aber ich sage mal so, für so ein altes Gebäude, ich glaube, das war ein 50er Jahre Haus, ist das in Ordnung. Okay, also wir haben einen oder einen interessenten Paar, das gedacht hat, okay, das ist eigentlich alles fein. Jetzt wollen wir noch ein finales. Okay, Daumen hoch vom Experten. Genau. Wie ging das? Ihr habt euch vor dem Haus getroffen. Wie ging es weiter? Genau, dann habe ich natürlich gefragt, okay, was habt ihr eigentlich vor oder was ist eigentlich die Tendenz? Und da war es halt so, dass die Herrschaften haben ein bestimmtes Budget gehabt und wollten ein Haus haben, was schon relativ gut saniert ist, sodass nur noch Renovierungsarbeiten, aber keine Sanierungsarbeiten mehr notwendig sind. Und durch den Erstbesuch mit dem Makler waren sie der Meinung, das ist alles in Ordnung. Und in dem Zuge haben wir gesagt, okay, dann lassen Sie uns mal ganz entspannt durchs Haus durchgehen. Und ja, dann ging es eigentlich schon mit dem offenen Shampoos hinterm Rücken so ein bisschen. Ja, sie hatten tatsächlich auch die Bankzusage. Es war soweit fertig, dass man hätte. Es war am Freitag und am Montag wäre dann die Unterschrift bei der Bank gewesen. Der Makler war ganz immused und die Kunden waren ganz immused. Und ich war natürlich auch immused, weil ich gehe halt einfach gerne durch Häuser, so dass es für alle eine Win-Win-Win-Situation war. Und ja, dann ging die Reise los. Okay. Und dann passierte Folgendes. Genau. Es wird spannend. Okay, was passierte dann? Also ich habe ja immer den gleichen Ablauf. Das ist das Schöne. Ich weiß immer genau, wie das quasi dann vor sich geht. Also ich beginne immer beim Dach und da sind wir dann auch reingegangen. Wir haben dann die die Klappe aufgemacht, sind durchs Haus und haben oben dann die Dachluke aufgemacht und ich bin dann hoch, stolziert. Und da der Boden nur so ein Kriechboden war... Er ist nur einer der beiden Herrschaften mitgekommen und hat sich dann so in die Lukenöffnung gestellt und dann merkt er schon, wie ich langsam ruhig wurde. War der vorher noch nicht auf dem Spitzboden? Doch, doch. Man konnte es nicht ganz genau sehen tatsächlich. Man sah, dass da irgendwas abgedeckt ist und es sah auch irgendwie aus wie Dämmung. Aber ich musste dann feststellen tatsächlich, dass das Dach war halt ein altes Betonsteindach aus den 50er Jahren, was tatsächlich auch dran war dann irgendwann. Das ist die eine Geschichte. Auf der anderen Seite war es so, dass es von innen mit Betonschindeln abgedichtet war. Das gilt heute tatsächlich nicht mehr als schlagregendicht. Und dann hat man dort ein bisschen Dämmung reingedrückt, aber würde ich nur so unscharf, sag ich mal. Und davor dann Polysterolplatten geklebt. Die hatten aber auch Lücken. Das ist für mich keine durchgängige Dämmung. Und bei Lücken muss man immer hellhörig werden. Genau. Andererseits ist es so, wenn durch das Dach noch Feuchtigkeit reinkommen kann, ist natürlich auch eine Dämmung dahinter nicht sinnvoll, weil die unter Umständen nass wird und dann dämmt sie halt einfach auch nicht mehr. Das heißt, Feuchtigkeit kann sowohl von außen durchs Dach als auch von innen durch die Lücken hinter die Platten kriegen. Genau, da muss ich dann einfach sagen, okay, das ist gar nicht fachgerecht gemacht worden. Das wäre auch dadurch, dass es so ein bisschen nach innen abgedichtet war durch die Platten, für das Holz vielleicht auch unangenehm gewesen, wenn das dann mal feucht wird und dann dauerhaft über eine Feuchtigkeit von 20 Prozent kommt. Also, Also Dach schon mal düdüm. Das war schon mal düdüm, genau, kannste sagen. Das war schon mal eine Erkenntnis, da habe ich schon gemerkt, okay, es kehrt Ruhe ein. Und... Ja, Dach ist auch keine kleine Sache, ne? Genau, zumal das Dach tatsächlich lackiert war, die Dachsteine waren alt. Und das ja natürlich auch, sag ich mal, keine Lebensverlängerung ist, wenn das Dach schon so viele Jahre auf dem Brüttel hat. Und dann ging es weiter? Dann ging es runter, genau. Sind wir dann halt ins Dachgeschoss und ins Erdgeschoss gegangen. Im Dachgeschoss war es sehr, sehr warm. Das ergibt natürlich dann auch für mich die Vermutung, dass dort auch nicht genug Dämmung drin war. Das sah alles nett aus, auch gut renoviert, also schön gemalt und alles dran. Und im Erdgeschoss habe ich es dann auch gesehen, da hat man dann von innen so eine Art Thermotapete dran gemacht mit Styropor. Und das ist natürlich, ich sag mal, für die Energieberater ganz klar eine Innendämmung, ist sehr, sehr schwierig auszuführen. Und ich bezweifle mal, dass tatsächlich die Dämmung dann zu einem geringeren Wärmedurchgang geführt hat am Ende. Also auch das war für mich keine ernstzunehmende Sanierung des Hauses. Ist das denn auch so, weil ich meine, gut, wenn es jetzt nicht irgendwie schadet, kann es auch eine Stiropor-Tapete sein. Eine Thermotapete. Kannst du auch eine Thermotapete haben, kannst ja machen, was du willst, aber könnte das negative Folgen haben, Thermotapete? Ja, auf jeden Fall. Also in alten Häusern, ich sag mal, das war ein 50er-Jahre-Haus, ist ja unter Umständen die Feuchte in der Wand mal hier und da etwas größer durch Fensterbänke alte oder durch auch einfach Fugen, die schon ausgewaschener sind, wo viel mehr Feuchtigkeit durchkommt. Und normalerweise kann ich eine Wand. Auch trocken heizen, so ein bisschen zumindest. Und wenn ich jetzt eine Thermotapete drauf mache, bleibt die Wand halt kalt und bleibt durchfeuchtet. Was durchaus auch hinter der Thermotapete und irgendwelchen Luftlöchern, wo es nicht geklebt hat richtig, auch zu Schimmel führen kann. Und das wäre ja übel. Das wäre übel, ja. Okay, also Thermotapete auch jetzt nicht so, also gut gemeint, aber nicht wirklich fachgerecht energetisch saniert. Genau, und da liegt es auch daran, dass natürlich keine Unterlagen vor Ort waren. Das heißt, da hat niemand gerechnet, wie ist denn der Wärmedurchgang durch die Wand? Und da kommen wir gleich zum nächsten Thema. Das waren nämlich die Fenster. Genau, da standen nämlich drin neue Fenster. Das war tatsächlich so. Und es war auch eine Dreifachverglasung. Und auch da muss ich sagen Ja, wenn man keine Berechnung gemacht hat, dann ist das Fenster vielleicht viel zu gut. Ja, und fast alle wissen es ja schon, wenn das Fenster Das Fenster sollte immer das schwächste Glied im Mauerverbund sein, damit, wenn es Feuchtigkeit gibt, sich das am Fenster abschlägt und nicht in der Wand. Wenn die Wand das schlechteste Bauteil ist, dann ist sie ja viel kälter als das Fenster unter Umständen. Und das würde dann beim Tauwasserausfall auf der Wand sozusagen zu Schimmel führen. Ja. Oha. Ja, das war… Jetzt seid ihr mit allem Mann, alle Frauen durch das Haus durch. Ihr seid nach der Zweitbesichtigung wieder angekommen. Korken wieder auf den Schampus oder was war? Nee, da war dann Taubstummen-Gespräch. Also es war erstmal betretenes Schweigen und dann... Das machen wir noch mal. Das machen wir nicht. Nachher kriegen wir auch einen. Ja. Okay, also ihr wart nach dem Rundgang einmal durch. Was war dann los? Korken wieder auf den Schampus? Ne, da war betretenes Schweigen und die konnten es tatsächlich gar nicht fassen. Und waren auf der einen Seite betroffen, weil sie jetzt das Haus mit großer Wahrscheinlichkeit nicht kaufen. Das ist auch nicht dazu gekommen, soweit ich weiß. Aber auch natürlich, dass sie sich, ja, das ist dann so ein Glücks-Unwohl-Gefühl wahrscheinlich. Sie haben jetzt einen Sachverständigen besorgt, der hat dann das Gegenteil erkannt. Das Haus wird es leider nicht. Das heißt, ein Wunschtraum geht nicht in Erfüllung. Mit dem Haus nicht, ne? Mit dem Haus nicht, genau. Ja, also schlimm wäre ja immer, wenn man kauft es und, weil das sind ja alles Dinge, Der Sachverständige ist ja nur dazu da, die Dinge schon heute zu wissen, die man selber erst in zehn Jahren weiß und man mitten in der Finanzierung steckt für ein Haus, aus dem man am liebsten ausziehen möchte. Deswegen hat man dich ja dabei. Deswegen ist ja diese Enttäuschung eigentlich eine gute, weil dann kannst du dir das richtige Haus suchen. Genau. Auf jeden Fall haben sie gute Tipps dazu bekommen. Und ich hatte tatsächlich noch mal Kontakt mit ihnen später noch mal. Weil sie mich ein paar Sachen noch gefragt haben. Und ich bin mir sicher, dass ich die noch mal sehen werde beim nächsten Hauskauf, weil die das schon für sich mitgenommen haben. Und da war dann der letzte Punkt. Genau das, was wir am Anfang gesagt haben, vielleicht einfach mal gucken, im Unsinn das Haus zu nehmen und zu sagen Okay, dann haben wir die Sanierungskosten. Die können wir aber auch gut abschätzen. unter Umständen beim Sachverständigen dazunehmen. Ja. Ja klar, weil du einerseits die Gefahren nicht hast von einer Fehlsanierung oder einer Falschsanierung oder weiß nicht, ob es ein Fachwort dafür gibt. Und du hast natürlich auch keine Rückbaukosten, weil es ist ja nicht nur das, was rückbauen, muss. Es fallen ja zum Teil auch Entsorgungskosten an für bestimmte Dinge, die vielleicht verbaut worden sind. Genau. Und da wäre zum Beispiel so was wie ich. Vielleicht wird was verbaut oder überbaut, was besonders teuer in der Entsorgung ist, zum Beispiel Asbestplatten oder so. Die werden einfach überbaut oder alte Kleberreste, die dann vielleicht mit Asbest versorgt sind oder mit Pack oder mit ähnlichen Schadstoffen. Und das weiß ich halt alles nicht. Und das kannst du nicht mal eben so entsorgen, das bringst du nicht eben zur Mülle und gut ist. Ja, oder entsorge es tatsächlich und habe keine Ahnung und atme das ein. Ja, stimmt, klar. Das ist der eine Punkt. Und dann ist natürlich auch ein Punkt, das haben wir noch hier aufgeschrieben, zum Punkt Schimmelbeseitigung. Genau, genau. Das ist ja dann, wenn etwas falsch gedämmt ist, dann ist natürlich unter Umständen tritt Schimmel auf in Bereichen, die ich vielleicht unter Umständen gar nicht sehe, aber die Sporen finden den Weg. Und dann habe ich eine Sporenbelastung, ohne dass ich sehe. Ja, und das muss man dann eben auch noch in den Griff kriegen. Plus auch, was du eben schon sagtest, Dach. Holz. Holz. Genau. Wenn Holz dauerhaft über 20 Prozent Feuchte hat, dann ist das sehr, sag ich mal, anfällig für holzzerstörende Pilze oder Fäule und so weiter und so fort. Und das kann natürlich zu gravierenden Schäden führen, bis hin zum neuen Dachstuhl oder noch schlimmer. Ja, haben wir auch eine Folge zu, hört da auch gerne mal rein. Ja, ich würde sagen, der Punkt ist klar geworden, warum es Sinn machen kann, sich lieber für ein unsaniertes als für ein schlecht saniertes Haus zu entscheiden. Und das denkt man jetzt auch, der arme Verkäufer, arme Verkäuferin. Aber tatsächlich, auch hier kann ja die Folge für Menschen, die vorhaben, ihr Haus zu verkaufen, ganz spannend sein, weil man sich vielleicht dann diesen teuren, in Anführungszeichen, Aktionismus spart und ein ehrliches, unsaniertes Haus verkauft. Da rate ich tatsächlich oft zu und das ist für mich eine ganz logische Folge dessen. Zumal ja auch, was du immer sagst, das ist hier auch nochmal, finde ich, ein Punkt, wenn es nicht gemacht ist und ich habe einen Besitzerwechsel, kann ich davon ausgehen, dass der neue Besitzer das mit Liebe tut und der ehemalige oder der zukünftig ehemalige tut das mit Hast oder mit Nerv. Das auf jeden Fall. Und das meine ich auch. Und für mich ist nur eine Sanierung wirklich auch wirklich nachvollziehbar, wenn ich darüber Rechnung habe, wenn es eine Fachfirma gemacht hat. Wenn das nachvollziehbar ist vor Ort. Das ist für mich dann ein Punkt. Diese drei Punkte müssen für mich stimmen, damit ich sagen kann Okay, das ist fachgerecht saniert worden. Aber das ist vielleicht auch noch mal ein guter Tipp jetzt zum Schluss, dass man sagt Okay, ich habe ein Exposé, da habe ich eine Info, dass es eine energetische Sanierung schon gab, dass ich dann aber vielleicht auch noch mal gucke, okay, Fachfirma? Fragezeichen. Nachweise, Rechnungen? Fragezeichen. Genau. Und Berechnung. Klar, bei diesen energetischen Punkten wie Fenster, das ist super. Wichtig. Und das kannst du nicht mal eben so vor Ort machen, das muss man ja auch wirklich rechnen. Ja. Ja, gut. Okay, dann würde ich sagen, sind wir durch das Thema schon wieder durch. Sehr interessant. Möchtest du noch was hinzufügen? Also, okay, Leute, es ist nämlich so, eigentlich muss er immer noch was hinzufügen. Aber jetzt speziell zu dieser Folge. Ja, ich würde sagen, Leute, kauft mehr unsendete Häuser. Also mehr Spaß kann man gar nicht haben. Und ihr kennt eure Häuser von der Pike auf an. Wenn man sich damit befasst, man wohnt da lieber drin. Also ich selbst habe es ja auch durchgemacht. Von daher, ich finde es super. Unsendetes Haus ist perfekt. Super. Ja, und wir hätten es noch tausend Sachen hinzufügen, aber deswegen machen wir auch noch ein paar Folgen. Ich würde sagen, für heute machen wir wieder einen Strich drunter, oder? Ja, gerne. Sehr schön.