31 | Sicherer investieren: Die Checkliste für Immobilien-Investments
Pascal und Rieke diskutieren über Immobilieninvestitionen, Bausubstanz & energetische Zustände, geben Tipps zur Vermeidung häufiger Fehler und informieren über Instandhaltungsmaßnahmen und Fördermöglichkeiten.
05.11.2024 55 min
Zusammenfassung & Show Notes
📈🏠 Habt ihr euch schon mal gefragt, ob eine Investition in Immobilien das Richtige ist? Und wie das eigentlich genau geht? Dann ist diese Episode für euch: Wir sprechen über das für eine Investition so entscheidende Thema "Bausubstanz". Außerdem sprechen wir über energetische Aspekte und Betriebskosten. Die häufig nachgefragten Fördermöglichkeiten stehen ebenfalls auf der Agenda.
Natürlich präsentieren wir euch wieder die spannenden Ergebnisse unserer Insta-Umfrage zum Thema Immobilieninvestment – vielen Dank auch hier nochmal an alle, die mitgemacht haben!
Mit praktischen Tipps und einer nützlichen Checkliste gerüstet, erfahrt ihr, welche häufigen Fehler ihr bei eurer Investition vermeiden solltet – von unterschätzten Macken bis hin zu "Verkaufslackierungen".
Wir gehen mit euch in den entscheidenden Moment: die Besichtigung eurer (zukünftigen?) Immobilie. Denn jetzt geht's um alles: Bereits ein übersehener Bauschaden kann ein komplettes, gut geplantes Investment gefährden.
Wir diskutieren die Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, die notwendig sind, um eure Investition zukunftssicher zu machen und zukünftige Wertsteigerungen - oder zumindest den Werterhalt - zu sichern.
🎧 Viel Spaß beim Zuhören! Denkt daran: Hauswissen ist Macht!
Euer Team vom HausWissen Podcast
Rieke & Pascal
🏡✨
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Mit praktischen Tipps und einer nützlichen Checkliste gerüstet, erfahrt ihr, welche häufigen Fehler ihr bei eurer Investition vermeiden solltet – von unterschätzten Macken bis hin zu "Verkaufslackierungen".
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Experte: Pascal Hewel (Bausachverständiger, Energieberater, Sachverständiger für Schimmelpilzbewertung, Bauforensiker, Baumediator)
Moderation: Rieke Buning (Maklerin, Immobilienbewerterin)
Musik: Rock It Out Loud! by Alexis Messier / PremiumBeat by Shutterstock
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Transkript
Ja, Moin Rieke. Und herzlich willkommen, ihr da draußen. Ich freue mich,
dass ihr wieder zuhört. Pascal freut sich bestimmt auch. Ich freue mich richtig.
Also ich freue mich noch mehr. Ich freue mich immer einmal mehr als du.
Und es ist toll, dass ihr wieder dabei seid. Zwei Mal mehr.
Wollen wir einfach jetzt sagen, so das Unentschieden. Sonst kommen wir an der
Stelle, glaube ich, nicht mehr weiter.
Also es ist schön, dass ihr dabei seid. Wir machen uns eine kuschelige Folge
heute. Ihr könnt euch gerne noch mal ein bisschen einmurscheln in eure Sessel.
Könnt es euch noch mal gemütlich machen mit einem Tee.
Und lüftet doch vorher nochmal durch. Wir kommen jetzt wieder in die Zeit,
wo Lüften echt ein spannendes Thema wieder wird.
Genau, es ist schön trocken draußen und durch die Kälte. Ja, aber auch erst heute.
Erst heute, ja. Also gestern hatten wir ja echt oder bis gestern,
da war es so neblig draußen, aber auch noch so warm irgendwie.
Immer wenn ich gelüftet habe, war hinterher die Raumluftfeuchte höher als vor dem Lüften.
Ja, durchaus. Aber das hört jetzt langsam auf und dann bringt Lüften richtig
was. Gerade wenn wir ein Feuchteproblem haben, hatten wir, glaube ich,
schon mal das Thema, oder?
Ja, ja, ja, genau. Also das heißt, ihr könnt gerne nochmal in die Folge Nummer
7 richtig lüften reinhören und in die Folge zum Keller lüften.
Ihr könnt nämlich jetzt auch die Keller wieder lüften, jetzt wo es draußen kalt
und trocken wird. Und ihr könnt, was war noch wichtig? Die Heizung, Pimp My Heizkörper.
Hört doch die Folge auch nochmal, damit ihr es richtig, richtig gemütlich zu Hause habt.
Haben wir noch irgendwas Wichtiges zu sagen? Oh, doch, ich habe noch eine wichtige
Sache zu sagen. Und zwar, ich habe mich dieses Mal, habe ich mich so über eine
Rezension bei Apple Podcast gefreut. Ah, stimmt.
Habe ich mich so, so, so doll gefreut drüber. Und das hat echt einfach total Spaß gemacht.
Und es ist auch witzigerweise so, bei uns hören, ich würde sagen,
99% hören uns bei Spotify.
Wer aber jetzt gerade in diesem Moment bei Apple Podcast hört,
kann, wenn ihr total wild drauf seid, ihr könnt gerne mal auf 5 Sternchen klicken
und vielleicht sogar noch ein paar nette Worte dazuschreiben.
Da freuen wir uns echt immer wie Weihnachten.
Also macht das gerne. Wir lesen die alle und freuen uns tagelang drüber.
Das ist quasi unser Lohn. Genau.
Und dann würde ich damit sagen, wir legen los, weil heute geht es nämlich um
ein Thema, das für alle interessant sein dürfte, die mit dem Gedanken spielen,
in Immobilien zu investieren.
Und vielleicht habt ihr das schon getan. Davon gibt es auch schon ein paar.
Vielleicht ist das aber auch was, was ihr noch auf dem Schirm habt für die Zukunft.
Vielleicht ist das auch eine Folge für euch, wenn ihr ganz neu in dieses Investment
Game einsteigt und da für eure Zukunft was tun wollt.
Wir besprechen heute also, was ihr vor einer Immobilieninvestition über die
Bausubstanz und den energetischen Zustand unbedingt wissen müsst.
Das heißt, wir beantworten heute diese zentralen Fragen und ihr kriegt natürlich
auch wieder Praxistipps, so wie ihr das kennt.
Wir haben für euch heute so eine Art Basis-Checkliste für Investoren zusammengestellt.
Und da ist nochmal wichtig zu sagen, wir beschränken uns komplett auf die Themen
rund um die Bausubstanz, Weil wir sind Fans von echter Kompetenz und alle Fragen,
die irgendwie rechtlich sind, die finanziell sind.
Da gibt es einfach Menschen, die dafür wiederum Experten sind und die können
die euch besser beantworten.
Weil am Ende soll dabei rauskommen, dass wenn ihr denn schon in Immobilien investiert,
dass das eine richtig gute,
kluge, nachhaltige Entscheidung ist, mit der ihr wirklich auch langfristig nicht
nur glücklich seid, sondern eben auch die Rendite, eben auch den Gewinn habt,
den ihr euch davon versprecht, weil darum geht es ja am Ende.
Genau so. Das hätte ich nicht besser sagen können. Das ist schön.
Dann habe ich ja doch noch meinen Job hier gesichert.
Vielleicht auch da nochmal eben...
Gerade so diese Bausubstanz ist ja etwas, die oft von Maklern,
auch wenn sie sich sehr gut in ihrem Thema eingefunden haben,
ist ja oft doch einfach noch was.
Da braucht man noch mehr Expertise für und nochmal eine andere Expertise.
Das heißt, oft sind die Preise, die vom Makler, von der Maklerin angegeben werden,
einfach noch nicht die Preise oder sind noch nicht die Kosten berücksichtigt,
die am Ende wirklich noch auf einen Investor und eine Investorin zukommen.
Das heißt, da macht es extrem Sinn, nochmal dich zum Beispiel dabei zu haben,
um das zu prüfen. Was kommt da noch sonst?
Das ist ja letztendlich der Auftrag, den ich habe, wenn Investoren mich ansprechen
und sagen, Mensch, Herr Hebel, haben Sie Zeit, wir gucken jetzt mal eine Immobilie an.
Und dann kommt man genau auf diese Punkte zu sprechen, die du gerade angesprochen hast.
Das heißt, man hat sozusagen einen Startwert, wenn man so einen Preis erstmal hat.
Und davon muss man dann, wie bei eigentlich jedem Immobilienkauf,
Aber da muss man da nochmal ins Detail gehen und gucken, was für Sanierungen
stehen denn vielleicht an?
Wo wurde vielleicht lange nichts gemacht? Das ist ja gerade bei älteren Häusern auch so ein Thema.
Ja, und vor allem weiß ich ja auch, wo ich hingucken muss.
Das höre ich halt oft, wenn wir mit Investoren unterwegs sind und wir gucken uns in Häuser an.
Die haben die sich dann meistens ja vorher schon angeschaut und haben jetzt
ein gutes Gefühl und sagen, ich will jetzt nochmal die Bestätigung haben dafür.
Und dann kommen manchmal ganz komische Sachen dabei raus.
Also wo wir dann nochmal sehen, okay, ah, da ist doch nochmal ein großer Haken dran irgendwie.
Oder was, wo man nochmal drüber sprechen muss, auch mit dem Verkäufer.
Und ja, es ist immer super spannend. Also ich freue mich jedes Mal über so einen Termin.
Was würdest du denn sagen, mal vorweg, was ist der größte Fehler,
den ich machen kann, wenn ich in Immobilien investiere?
Der größte Fehler ist, wenn ich das ganz alleine mache und keine Ahnung habe.
Also wirklich da hinfahre, mich besäuseln lasse von jemandem,
der das verkaufen will oder von dem Makler, der das verkaufen will,
dann für den Verkäufer und das einfach so abhandeln, ohne auf Nummer sicher zu gehen.
Ja, ja, absolut. Und das muss ja nicht mal als böswillig sein,
sondern da gibt es oft Dinge, wo auch was du so erzählst, da denke ich manchmal,
das ist ja total absurd, hinter welchen mini kleinen, sag ich mal Macken,
irgendwelche großen Themen nochmal stecken.
Das ahnt man ja gar nicht. Und was ich auch so ein Ding finde,
wenn man investiert, ist, du hast ja ganz viele Infos schon mal auf dem Papier.
Du hast vielleicht, wenn es bestehende Mietverhältnisse gibt,
hast du vielleicht schon mal irgendwelche Mietverträge, wo du weißt,
welche Einnahmen kommen da.
Und du weißt schon vielleicht, welchen Zinssatz kannst du erwarten etwa.
Hast du schon mal eine Finanzierung vielleicht angefragt?
Und das sind aber alles so Daten, die sind alle auf dem Papier.
Die kannst du super mit deiner Excel-Tabelle ausrechnen. rechnen.
Gibt es ja ganz viele Tools, gerade so in dieser Investmentblase.
Aber am Ende geht es ja nicht nur um eine schöne Rechnerei, sondern du brauchst
ja am Ende auch ein Haus, was all diese Eventualitäten erfüllt.
Und das hast du ja echt oft nicht. Deswegen finde ich diesen Besichtigungstermin,
den man dann am Ende vielleicht auch mit dir zusammen macht,
einfach so unfassbar wichtig, weil du kannst es wunderschön gerechnet haben.
Du hast dich super reingelesen.
Aber wenn du bei diesem Termin nicht hellwach bist, dann hast du wunderschön
gerechnet und auf dem Papier eine tolle Investition gemacht,
aber dann kommt noch diese Sanierung, dann ist energetisch das nicht gemacht,
dann zahlen die Leute ihre Miete nicht, weil sie unzufrieden sind,
dann machen die vielleicht sogar.
Vor Gericht eine Mietminderung geltend und schon stimmt dein ganzer Plan,
der auf Jahrzehnte hinaus angelegt ist, stimmt schon nicht mehr.
Das finde ich immer so unwägbar, oder?
Ja, auf jeden Fall und ich will ja am Ende auch irgendwie die genau wissen,
was hat das Haus denn eigentlich für ein Problem?
Weil es ist ja so, ich kann ja natürlich auch damit leben, wenn ich sage,
ich will jetzt, was ich, eine Summe x 200.000 Euro investieren oder 500.000
investieren oder eine Million.
Und ich habe jetzt auch ein Investment zur Seite gelegt für die nächsten Reparaturen.
Dann will ich das aber zumindest mal zuordnen oder einordnen können.
Und wenn ich mich nicht informiert habe vorher, dann ist es halt ein Problem
unter Umständen, was mich gleich am Anfang in so eine Situation reinbringt,
die mich vielleicht auch, sage ich mal,
viel Geld kostet oder vielleicht sogar das Haus. Deswegen, das erlebt man schon hier und da,
aber mit den Kunden, mit denen ich unterwegs bin, das sind alles hellwache Typen,
die halt, ja, die wissen, die halt auch outsourcen, die wissen so,
bis hierhin bin ich kompetent und ab da ist es der Hebel. Ja, genau.
Zum Beispiel. Genau.
Ich habe mal nachgeschaut, Immobilieninvestment, das ist eine Sache,
die ziemlich hohes Interesse bekommt, Weil wenn man das bei Google in die Suchmaschine
eingibt, dann erhält man für den Suchbegriff Immobilieninvestment aktuell etwa
12,2 Millionen Treffer.
Und als Vergleich, und das finde ich ganz interessant, wenn man den Suchbegriff
private Rentenversicherung eingibt, was ja das oft ist, erhältst du nur 9,2 Millionen Treffer.
Das heißt, da sind viele, viele Leute interessierter daran, in Immobilien zu
investieren, als eine Versicherung abzuschließen.
Und für Immobilieninvestments gibt es ja auch wirklich viele gute Gründe,
weil sie dienen zum Beispiel als Altersvorsorge, als passives Einkommen über
die Mieteinnahmen, aber auch, um das eigene Geld für sich arbeiten zu lassen,
zum Beispiel einfach auch als Inflationsschutz.
Vielleicht auch, weil es steuerliche Vorteile bringt. Das steckt ja alles in
diesen Investitionen mit drin.
Und das hört sich ja auch erstmal ganz gut an, aber ganz so einfach ist es dann doch wieder nicht.
Was kannst du allgemein aus der Praxis berichten? Du kennst ja echt,
kann man sagen, viele Investoren, ne?
Ja, ich kenne schon viele Investoren und ich finde es auch immer ganz spannend,
dass so viele junge Investoren dabei sind, wo man denkt manchmal,
Mensch, das finde ich ja total cool, dass man schon in dem Alter anfängt,
sag ich mal, zu investieren.
Also ich bin mal gerade neugierig. Kannst du sagen, es gibt so diesen Typ Investor oder Investoren?
Ja, ich würde sagen, die meisten Investoren, die ich kenne, sind total kreativ,
sind aufgeschlossen, sind risikofreudig, auch in irgendeiner Art und Weise.
Minimieren das natürlich jetzt mit so einem Termin wie mit mir.
Aber man merkt schon, also es macht auch selbst was mit einem.
Also wenn ich mit den Investoren losgehe, ist es schon so, dass ich,
das freut mich einfach, dass es Leute gibt, die einfach noch was in die Hand
nehmen. und da was draus machen wollen.
Was gestalten. Ja, das finde ich total kreativ.
Und das sind total inspirierende Menschen oftmals.
Das kann ich schon sagen. Und würdest du sagen, das sind eher ältere oder jüngere
Menschen? Oder kann man das gar nicht so sagen?
Kann man, glaube ich, nicht so sagen. Aber ich würde sagen, von jüngere Menschen
bis mittelalt, würde ich sagen.
Die meisten, die ich kenne, sind so zwischen 30 und 50. So eher mein Alter oder eher dein Alter?
Rausschneiden. Also sind so zwischen 30 und 50, würde ich sagen,
die meisten. Oh, das war jetzt aber sehr schön umschifft.
Wirklich sehr michel. Aber warte mal, Moment mal. Sagen wir mal,
komm bis Mitte 50, oder? Ja, Mitte 50, da komme ich da auch nochmal dran.
Na gut. Und was mich auch noch interessieren würde, wie verteilt sich das denn
so auf Männer und Frauen?
Weil ich glaube, das war ja früher ein eher männliches Terrain.
Wie sieht das aus? Sind da inzwischen auch Frauen dabei?
Ja, es sind zum einen einmal Pärchen, habe ich jetzt viel kennengelernt.
Und es werden immer mehr Frauen. Es werden immer mehr Frauen,
die investieren, wo man auch merkt, ja, das ist einfach Zeit jetzt dafür. Und das ist ganz normal.
Die Kalkulieren das genauso durch und stellen die gleichen Fragen.
Es gibt da gar keine Unterschiede. Punkt.
Ja, das ist doch schön. Okay, dann, das waren jetzt eher so die Neugierfragen.
So ein bisschen Investoren. Von Frau zu Frau. Was? Weiß ich jetzt nicht.
Aber so Investoren-Gossip so ein bisschen.
Dann würde ich sagen, starten wir mal, weil es gibt ja verschiedene Fallstricke,
die man so ein bisschen auf dem Schirm haben kann.
Und vielleicht auch, wo man nochmal aufpassen müsste, sind auch sowas wie Verschönerungsmaßnahmen,
die nochmal getroffen worden sind, bevor das in den Verkauf geht.
Ja, das ist ganz oft der Fall tatsächlich, gerade bei älteren Immobilien,
dass der Verkäufer den Fehler macht und es nochmal versucht zu verschönern.
So eine Verkaufslackierung, nenne ich das immer, anzubringen.
Weil erstens sehe ich das als Sachverständiger, ob das eine Verkaufslackierung
ist oder ob das wirklich ein ernst gemeinter Sanierungsfall ist.
Und zum anderen macht das natürlich immer einen schlechten Eindruck,
weil man denkt, okay, da will man was vertuschen.
Das wäre jetzt eine Annahme auf jeden Fall. Ja, man kann es nicht so richtig
sehen. Messen kann man es dann schon.
Und auch mit, wahrscheinlich siehst du es trotzdem, aber... Ja,
ja, und da würde ich nochmal auf eine Folge von uns hinweisen,
lieber unsaniert als schlecht saniert.
Also ich kann als Sachverständige sehr gut damit umgehen und dem Kunden erklären,
was ein unsaniertes Haus für Vorteile hat, weil wir können ganz klar sagen,
was muss gemacht werden und was muss nicht gemacht werden.
Ja, genau, und was möchte ich auch als neuer Besitzer, neue Besitzerin.
Okay, dann lassen wir uns mal hier weitergehen.
Es ist ja auch interessant, um in Immobilien zu investieren,
braucht es auch gar nicht unbedingt ein Millionenerbe, Im Gegenteil,
man kann ja auch klein anfangen.
Daher ist dieser Berufstraum auch wirklich erreichbar.
Man braucht zwar ein gutes Stück Risikobereitschaft, hast du ja auch schon gesagt,
weil es ist einfach so, wo hohe Gewinne winken, kann es halt auch sein,
dass du richtig dick verlierst.
Deswegen ist es clever, das irgendwie abzusichern. Und was ihr noch im Köche
haben solltet, ist geballtes Fachwissen.
Deswegen sind wir immer im gesamten norddeutschen Raum unterwegs und gucken
uns Immobilien an, bewerten die und machen das auch teilweise ohne Investoren.
Genau, wir begleiten auch die Investoren bei den Sanierungen und bei den energetischen
Maßnahmen, die getroffen werden müssen.
Also im Sinne von... Eine Baubegleitung letztendlich, eine Baubegleitung,
eine Qualitätskontrolle, so wie ich das nenne.
Bevor wir in unsere Checkliste abbiegen, schauen wir uns nochmal an,
was ihr so zum Thema zu sagen habt.
Und zwar haben wir, wie immer, eine Insta-Umfrage gemacht, wo wir euch jetzt
hier mit in den Podcast reinholen.
Und zwar haben wir euch gefragt, ob ihr auch schon mal mit dem Gedanken gespielt
habt, in Immobilien zu investieren.
Und da haben von euch gesagt, ja, das würde mich schon irgendwie reizen,
haben 36 Prozent gesagt.
Finde ich ziemlich viel. Und dann haben von euch gesagt, ich tue es,
ich sammle schon Infos und bin schon kurz davor zu investieren,
haben 21 Prozent von euch gesagt.
Und jetzt kommen die, die gesagt haben, das ist definitiv so,
ich habe es sogar schon investiert.
Ich habe das erste Haus, die erste Wohnung, das erste was auch immer,
habe ich schon gekauft. Weißt du, wie viele das gesagt haben?
Nochmal 36 Prozent.
Das heißt, wir sind jetzt bei 93 Prozent.
Das heißt, bei 93 Prozent ist es ein relevantes bis schon realisiertes Thema.
Also fast alle von euch. Finde ich total spannend.
Ihr könnt übrigens immer diese Umfrage, wenn ihr uns nicht bei Insta sowieso
folgt und das schon beantwortet habt.
Das machen übrigens immer ganz viele von euch. Das ist mega schön. Das macht total Spaß.
Könnt ihr das immer auch bei Spotify unter der Folge auch nochmal beantworten.
Also bringt euch da gerne ein, sagt mal, wie es bei euch so aussieht.
Und dann haben wir noch sieben Prozent, die offen sind. Und die haben gesagt,
nee, mit dieser Idee investieren in Immobilien spiele ich ehrlich gesagt gar nicht.
Das ist nichts für mich. Das haben sieben Prozent gesagt. Auch eine gute Entscheidung,
wenn ich das mir nicht vorstelle.
Völlig. Also es ist ja auch nicht, dass man sagt, es gibt eine richtige oder
eine falsche Entscheidung. Die ist halt persönlich richtig oder persönlich, ja, was heißt falsch?
Also ihr trefft schon die Entscheidung, die für euch passt. Aber das finde ich interessant.
Das ist ein wirklich, wirklich verbreitetes Thema.
Dann würde ich sagen, lass mal loslegen. Wir haben das heute so aufgedröselt,
dass wir mit euch die Checkliste durchgehen und ganz viele Praxisfälle mit reingebracht
haben, damit ihr einfach wirklich so am Beispiel das für euch so durchexerzieren
könnt und möglichst viel mitnehmt.
Wir starten mit der Checklist und als ersten Punkt schauen wir uns an, Bausubstanz prüfen.
Was ist wichtig so im Hinblick auf eine Investition? Was muss ich mir da angucken?
Ja, wenn ich also Investor bin und ich komme zu so einem Bauwerk,
dann gucke ich mir natürlich erst mal die Außenfassade an.
Gibt es Hinweise auf größere Schäden?
Das können Risse sein, jeglicher Couleur, auch Verfärbungen, genau.
Die Bausubstanz als solches kann mir auch sagen, ist es jetzt etwas,
was eher, sag ich mal, schadhaft sein kann oder auch nicht.
Und natürlich auch das Baujahr. Ich muss ja wissen, was für ein Baujahr da ist.
Und wenn ich weiß, was die Baujahre bedeuten, kann ich natürlich auch da schon
Hinweise suchen, die mir vielleicht sagen, ist da schon was im Gange oder ist
das noch alles tippitoppi?
Ja klar, weil das hat ja unterschiedliche Arten zu bauen gegeben,
unterschiedliche Materialien, die auch vielleicht verwendet worden sind.
Ja, und Kriege und all diese Sachen spielen ja auch eine Rolle. Ja, klar.
Genau. Ach, das ist spannend. Da hängt so viel dran. Also du warst jetzt an
der Außenfassade, hast mal irgendwie nach Rissen geguckt, weil das wissen wir aus der letzten Folge.
Manche Risse sind harmlos und die gibt es halt überall. Andere Risse sind echt
tricky und problematisch.
Die können wirklich tiefstgreifende Folgen haben für so eine Entscheidung.
Deswegen das ist wichtig.
Verfärbungen, das können auch immer Feuchtigkeiten sein. Tralalalala.
Jetzt, was gibt es noch? Genau, dann sehe ich von außen auch schon mal die Bedachung.
Ist das ein Ziegel? Ist das ein Dachstein? Das erkenne ich natürlich als Sachverständiger.
Oder ist das jetzt ein Blechdach? Oder ist das ein Flachdach?
Da kann ich auch schon viel draus lesen.
Wie sieht die Bedachung aus? Ist das eine alte?
Da kann ich auch schon sehen, ist das was, wo wahrscheinlich da unter keine
Dachhaut ist, die jetzt regensicher ist.
Oder, oder, oder. Oder ich kann da ganz viele Sachen draus lesen,
sodass ich da schon mal sehen kann, okay, da muss was dran gemacht werden,
wenn ich zum Beispiel eine PV-Anlage habe. Ja, ja, ja, ja. Riesenthema.
Ja, genau. Und ist jetzt noch was bei der äußeren Gebäudehülle sozusagen oder
gehst du jetzt schon rein? Ja, die Fenster sind auch noch mit dabei.
In meinem Kopf regnet es nämlich gerade, während du vorm Haus bist. Ja, genau.
Jetzt geht doch mal rein. Ja, nee. Nein, aber was gibt es noch draußen?
Ja, da gibt es natürlich die Fenster von außen schon mal.
Das sind jetzt alte Fenster, neue Fenster, tolle Fenster, nicht so tolle Fenster,
hässliche Fenster, schöne Fenster. Also da gibt es alles.
Das nehme ich natürlich auch so auf. Dann kann ich natürlich sehen,
wie sind die Türen, Eingangstür, ist das gepflegt?
Wie die Pflasterung an das Gebäude und so weiter. Also all diese Sachen spielen eine Rolle.
Und das ist auch eine Sache, die hast du auch gesagt. Wir haben uns ja,
wir unterhalten uns seit Wochen und Tagen sozusagen über das Thema für den Podcast jetzt auch.
Und du hast ja auch mal gesagt, das ist ja auch gar nicht so unwichtig,
weil die Leute, die jetzt schon drin wohnen, die bleiben ja,
wenn ich als Investor kaufe, höchstwahrscheinlich auch einfach drin.
Und das bedeutet, ich kann mir auch da schon mal ein Bild machen von,
wie pflegen die das Haus? Wie gehen die mit ihrer Wohnung um? Wie lüften die?
Und so weiter. Das ist ja auch so ein Ding.
Aber sorry, ich bin jetzt schon wieder drin. Ja, ja, nicht. Es regnet auch gerade draußen bei uns.
Vielleicht möchte ich deswegen unbedingt in dieses Haus rein.
Wir gehen jetzt ja auch rein. Wir sind ja schon mit einem Fuß drin.
Und das ist genau das, was du sagst. Wir sind ja auch Vermieter.
Und natürlich gucken wir auch mal rein und gucken mal, wie geht's den Mietern
und wie gehen die auch mit dem Gebäude um? Wie geht's auch der Wohnung?
Genau, wie geht's dir auch der Wohnung? Wie geht's dir? Hier ist es so mit den Leuten.
Da kann ich auch sehen, wie wurde darauf geachtet,
welche Mieter dort drin wohnen und wurde das auch gepflegt an sich als Investitionsprodukt
oder auch nicht und daraus kann ich natürlich auch Rückschlüsse ziehen.
Genau. Was hast du innen noch auf deiner Liste? Was checkst du noch?
Ja, für den Investor ist ja wichtig, ist das jetzt ein hochwertiges Gebäude
oder nicht so hochwertig?
Weil ich muss ja auch irgendwo einen Preis am Ende genommen.
Wollte ich gerade sagen, ist das so die Frage, gibt es viel zu tun oder wenig?
Ist das auch die Frage? Ja, auch, aber auch die Frage natürlich,
ist sowas auch nachhaltig in den nächsten Jahrzehnten? Es soll ja für mich arbeiten.
Und ist das jetzt, sage ich mal, alles der letzte alte Kram,
der wirklich schon zerschlissen und zerschlossen ist, sodass sie die Mieter
schon aufgegeben haben sozusagen.
Oder ist es was, was wirklich ständig gepflegt worden ist, was wirklich in einem
guten Zustand ist, wo ich nicht mehr viel machen muss.
Also das sind so die beiden Parameter, die ich damit berücksichtigen muss.
Also ich gucke mir dann erstmal den Flur an natürlich, den Eingangsflur und auch das Treppenhaus.
Und ich gucke mir natürlich auch die Wohnung an sich an. Sind die gepflegt?
Wie ist die Ausstattung?
Wie sieht das aus? Da interessiert mich mal. Lass uns doch mal in den Praxisfall
reingehen. Was war das für eine Situation?
Was für ein Haus? Was für Investoren?
Also das war ein jüngeres Pärchen, würde ich sagen, also um die 40.
Jünger heißt jetzt jünger als 30. Nein.
Junges 40-jähriges Pärchen. Du bist da ein bisschen inkonsistent,
was so Altersschubladen angeht. Ja, genau. Die sahen sehr jung aus. Also du darfst es auch.
Die sahen sehr jung aus und sehr,
Die wollten was bewegen. Die wollten sich jetzt ein großes Haus anschaffen.
Ich glaube, das war auch nicht das erste Haus.
Und das Haus selber ist ein altes Haus. Ich würde sagen so von 1940, 50 so in dem Bereich.
Und war mittlerweile aber schon mit einem Wärmedämmverbundsystem neu ausgestattet.
Man kam da rein. Das Treppenhaus war noch alt, aus der alten Zeit.
Es sah auch ganz cool aus, mit den alten Fliesen an der Wand und die Treppen
noch so aus so einem geschliffenen Betonstein.
Und das Treppengelände aus Holz. Aber trotzdem gut in Schoss, muss ich sagen.
Also nicht ganz gepflegt, aber trotzdem noch gut in Schoss. In Ordnung.
Und die Wohnungen waren klein, da waren so zwei Personen maximal oder ein Person.
Was hattest du, wie viele Wohnungen waren? 15 Wohnungen. 15,
wow. 15 Wohnungen, waren schon eine Menge.
Und wir konnten halt in drei, vier Wohnungen rein. Und haben uns dann halt natürlich
Badezimmer, Wohnzimmer, Fenster angeguckt und so weiter.
Ja, okay. Ist aber eine gute Quote, wenn du von 15 in drei oder vier rein kannst
eigentlich, oder? Ja, wir hätten gerne noch zwei, drei andere gesehen,
weil wir noch auf der anderen Seite, wir haben noch von einer Seite was gesehen
und die stürmseitigen Wohnungen, wir hätten gerne auf der anderen Seite auch
was gesehen, aber das ging halt nicht.
Ach so, die lagen alle auf einer Seite. Ah ja, okay.
Was würdest du denn sagen, was müsste man sich denn von innen so angucken an
Prozent oder an ja, ich sag mal Prozent von den Wohnungen? Einfach einen guten Durchschnitt.
Ach so, du würdest gar nicht sagen, so Prozent ist wichtig, sondern dass du
sagst, eine oben, eine unten, eine links, eine rechts.
Genau, damit ich, ich muss erst mal sehen, ist das Ist es ein gepflegtes Haus,
ist es ein ungepflegtes Haus? Wenn es ein ungepflegtes Haus ist,
will ich natürlich mehr sehen.
Ist es ein gepflegtes Haus, reichen vielleicht drei, vier Wohnungen.
Wahrscheinlich ist auch, wenn die Bausubstanz in Ordnung ist,
siehst du auch relativ schnell schon nach ein paar Wohnungen, nee, läuft.
Manchmal sieht man es schon von außen. Ja. Das weiß ja auch jeder am Ende.
Sozusagen, du kommst an und sagst, okay, gekauft. Ja.
Sieht gut aus. Genau. Und ja.
Genau, da haben wir uns halt das ganze Interieur einmal angeschaut.
Ist jetzt innen irgendwie noch was, wo du sagen würdest, okay,
da müssen wir jetzt nochmal drauf gucken, irgendwas nochmal konkret?
Ja, natürlich. Alles das, wo Wasser ein Problem sein kann, also Badezimmer gucken
wir uns an, also wie sehen die Duschen aus, ist das dicht, gibt es Hinweise
auf Undichtigkeiten, wie sehen die Fensteranschlüsse aus,
muss da was gemacht werden, wurde ja vielleicht ein mittelaltes Fenster reingebaut, aber falsch.
All solche Sachen prüfen wir dann, soweit es geht, Natürlich mit Wärmebildkamera
zum Beispiel oder mit Feuchtemessgeräten und so weiter und so fort,
sodass man einen guten Überblick hat, ob das in Ordnung ist.
Ist Feuchtigkeit sozusagen ein Thema, ja oder nein? Genau. Yes or no.
Und dann kannst du irgendwie weitergehen.
Was guckst du dir noch an außer solcher Thematik? So Feuchtigkeit.
Was schaust du noch an? Na, dann gucke ich natürlich auch, wie sehen die Wände
aus? Gibt es dort Risse? Ist der Putz in Ordnung?
Wie sehen die Fußböden? Haben wir einen Betonboden? Oder bei alten Häusern gibt
es ja auch noch einen Holzfußboden zum Beispiel.
Dann gibt es Hinweise, dass es da irgendwie Durchhängen gibt,
dass ich davon ausgehen muss, dass vielleicht so ein aufgelagertes Holz von
unten, also so ein Fußbodenbereich sozusagen in der Wand schon abgefault ist.
Die hat man früher viel mit Teerpappe oder Beton reingelegt und die Balkenköpfe
sozusagen, die gammeln schnell mal ab, die verfaulen dann.
Und wenn dann man merkt, dass ein bisschen Spiel im Fußboden ist,
dann könnte das ein Problem sein.
Das gucken wir natürlich auch in dem Zuge und nach Umständen.
Punkt. Und natürlich die technischen Anlagen. In dem Haus war es so,
dass es Heizungsanlagen pro Wohnung gab.
Wie geht das? Ja, mit einer Gas-Etagen-Heizung sozusagen.
Jede Wohnung hatte eine eigene kleine Gasanlage drin, die war in Gas angeschlossen
und damit hat sie ihren eigenen Heizkörper beheizt.
Ich habe gerade ein schlechtes Bauchgefühl. Wie würdest du das einordnen?
Erst mal gar nicht, weil es da keine Rolle spielte, weil in zwei Jahren gab
es die Möglichkeit, das ganze Haus dann ein Wärmenetz anzuschließen.
Ach, okay. Und deswegen haben wir gesagt, egal. In dem Fall haben wir gesagt,
egal, ansonsten würde ich sagen, Gas ist ja mal, das ist nicht mehr gut lange.
Und diese Etagenheizung, das war schon ein bisschen älter, war auch nicht mehr
so ganz super. Und ich will natürlich Gas und... Aber das ist natürlich... Und das war super.
Wo erfährt man denn sowas? Das haben wir von der Maklerin erfahren,
dass es eine Planung gibt und dass es in zwei Jahren den Anschluss die Möglichkeit
gibt an das Fernwärme-Welt. Und das ist natürlich in Hamburg super.
Ja, das ist grandios. Sag mal, solche Infos kriege ich die vom Makler,
von der Maklerin oder brauche ich da... Also wenn die Makler gut sind, wissen die das.
Ja gut, aber wir wissen ja, dass das ein sehr durchwachsener Bereich ist.
Ansonsten kann ich natürlich auch bei der Stadtplanung, bei der Planung der
Wärmenetze genau nachfragen, wo was wie wann angeschlossen wird.
Das muss man vorher machen, weil das ist ein entscheidender Faktor für den Kauf.
Gerade wenn man ja langfristig denkt und das tust du bei einer Investition.
Gut, gibt es noch beim Bereich Bausubstanz etwas, wo du jetzt sagst,
das ist jetzt ganz entscheidend, weil sonst würde ich sagen, lass uns weitergehen.
Ja, Balkone, natürlich hatten wir schon ein Thema Balkon.
Balkone ist so ein irres Thema. Ja, ist ein irres Thema und deswegen guckt euch
die Balkone an, ist das alles in Ordnung und wenn nicht, ruft uns einfach ran.
Wir kennen uns aus. Balkone ist echt, echt heikel und Balkone ist am Ende auch echt teuer.
Gerade im Altbau. Und was ja auch echt ein Ding ist, ganz viele Leute sagen,
das ist für mich eine Ja- oder Nein-Bedingung für eine Wohnung.
Und ich habe ja, wenn ich als Investor ein Haus kaufe, wo die Balkone schlecht
sind, ich muss sie absägen unter Umständen. Macht man im Normalfall.
Und ich muss noch neun Vorsatzbalkonen vorsetzen. Das heißt,
ich zahle mal so 8.000 bis 10.000 Euro pro Balkon.
Zuzüglich den Abriss des alten Balkons ist es auch nochmal so 10.
Das heißt, ich habe 20.000 Euro ungefähr investiert für einen Balkon pro Balkon.
Halleluja. Und wenn das noch Hinterhof ist mit Kran und so, kann das auch noch
teurer werden. Ja, gerade in Hamburg.
Also, guckt euch das vorher an. Das habe ich auch schon mitgekriegt,
da kamst du echt nur mit Kran in den Hinterhof. Habe ich auch im Leben schon
gehabt. Also wirklich überall das Gleiche.
Gut, also, wir merken uns Pascal mitnehmen.
Okay, lass uns zum zweiten Punkt auf unserer Checkliste voranschreiten.
Und zwar zum Punkt energetischen Zustand bewerten.
Und da finde ich nochmal einen wichtigen Punkt, Betriebskosten.
Weil tatsächlich dieser energetische Zustand ist ja ein massiver Faktor dafür,
wie viele Betriebskosten habe ich.
Was zahle ich auch als Mieter nochmal irgendwie on top auf meine Kaltmiete.
Und Kaltmiete ist ja immer für den Investor die interessante Größe.
Wie viel kann ich also nehmen?
Auch die Warmmiete, weil wenn die Warmmiete hoch ist, kriegt man schlecht vermietet. Ja, genau.
Also deswegen kalkuliere ich, als wenn ich was miete, gucke ich mir schon an,
was kostet die Warm, was kostet die Kalt.
Und wenn Warm einfach zu teuer ist, gucke ich weiter, weil am Ende interessiert
mich der Entpreis. Genau.
Und es ist ja auch nicht nur, ist energetisch was passiert, weil das kann ja
auch ein bisschen, naja, sagen wir mal, ich will nicht sagen halb sein,
aber so ein bisschen am eigentlichen Ziel vorbei.
Also es ist nicht nur energetisch was passiert, sondern auch,
wie ist das ausgeführt worden? Vielleicht spielt das auch nochmal eine Rolle.
Was würdest du sagen, was guckst du dir an und was?
Interessiert mich ja fast noch mehr. Was hast du für einen Praxisfall?
Also die erste Thematik ist, ich gucke mir erstmal den Energieausweis an.
Ist es ein Verbrauchsausweis? Kann ich natürlich sehen, wie viel wird man verbraucht?
Das ist schon ein guter Hinweis.
Und wenn der Wert über 150 ist, dann muss da was passieren.
Dann sehe ich auf jeden Fall, da muss auf jeden Fall was passieren.
Auch zackig. Auch zackig, genau.
Und dann ist die Frage, was und wie viel kostet mich das, wenn ich das mache?
Und wenn ich jetzt zum Beispiel ein WDVS aufbringen will, dann sind das mal
bummelig pro Quadratmeter 200 Euro ganz grob.
Mache ich das nochmal mit einer Vorsatzschale davor, dann sind es vielleicht 300 Euro.
Also wenn da nochmal ein Ziegel davor kommt oder so oder ähnliches,
dann kostet das noch mehr.
Deswegen ist für mich wichtig, wenn es eine energetische Ertüchtigung gibt,
gemacht worden ist und die Werte sind gut, alles in Ordnung,
dann brauche ich mir nur noch angucken, ist das, was ausgeführt worden ist,
fachlich gut ausgebildet worden?
Oder ist es was, was ich in zehn Jahren vielleicht nochmal anfassen muss?
Punkt. Das ist letztendlich der Punkt, der wichtig ist für den Investor.
Und Praxisfall habe ich, ja, auch in Hamburg tatsächlich.
Da haben wir ein schon ertüchtigtes Haus gehabt, auch ein Mehrfamilienhaus mit,
ich glaube, zehn oder zwölf Wohnungen, drei Geschosse hatte das.
Da haben wir ein WDVS-System gehabt, was leider komplett falsch angebracht worden ist.
Da waren die Fensterbänke noch nicht saniert. Das heißt, das Wasser ist über
die Fensterbänke komplett in das WDVS dahinter gelaufen.
Und da musste man komplett rangehen. Der Investor ist dann abgesprungen tatsächlich,
weil es einfach zu viel Geld war.
Das Zweite ist, ich habe den Keller vorhin nicht saniert, das heißt,
die Feuchte ist aus dem Keller raus, in das Mauerwerk reingepackt.
Und ich konnte dann natürlich nichts mehr machen, weil das WDVS davor war von
außen. Da hätte man vielleicht ein Schwimmbad reinwohnen können.
Ja, Schwimmbad wäre super gewesen.
Aber wer will im Keller schwimmen, ja. Aber jetzt noch mal hier ernst,
weil ist das was, das kann ich halt selber gar nicht sehen, weil WDVS ist ja
vom Ding her schon quasi eingepackt. in eine schöne äußere Hülle.
Das heißt, das, was dazwischen stattfindet, das sehe ich ja gar nicht. Wie mache ich das denn?
Der äußere Anschein ist ja, es sei denn, du siehst inzwischen schon die Klebepunkte,
ist ja bei WDVS, wenn es nur geputzt ist, ist ja noch schwieriger,
dann siehst du ja von außen einfach nur ein echt propperes Haus,
was irgendwie gerade frisch gemacht ist.
Das ist ja der augenscheinliche Zustand.
Wie kann man damit umgehen? Kann man das überhaupt? Also bei WDVS brauchst du
wirklich Erfahrung, um festzustellen, ob es einen Schaden gibt oder nicht.
Sogar als Sachverständiger. Selbst als Sachverständiger, genau.
Und du hast ja da auch die WDVS-Sachgrunde.
Genau, genau. Oder den Sachverständigen. Genau, genau. Und bei WDVS ist es halt
wichtig zu sehen, ist es fachgerecht gemacht worden oder nicht. Punkt. Und ja,
Wenn ich das nicht weiß, dann kaufe ich halt immer irgendwie die Katze im Sack.
Und wenn ich jetzt ein Problem mit dem Gebäude habe, was man hätte vorher vielleicht
regulieren hätte können, mit einer Abdichtung oder sowas. Ach so, ja.
Mit einer Abdichtung oder mit dem entsprechenden Preisnachlass,
was hier keiner machen möchte.
Das heißt, ich denke gerade in meinem Bereich, du denkst in deinem Bereich.
Dann muss ich sagen, ja, da muss man halt vorher die Katze aus dem Sack lassen.
Ja, du musst vorher wissen, worum geht es. Ich muss vorher angucken,
wie sieht der Sockel aus, wie sieht das WDVS aus, wie sehen die ganzen Anbindungen
aus. Welche Werte hast du auch?
Das kannst du dir ja alles mit der... Und dann kann ich sagen,
das ist in Ordnung, damit kann man leben, das hält die nächsten 30 Jahre ohne Probleme.
Hast du noch irgendwas, was zum energetischen Zustand wichtig ist?
Also weil wir haben jetzt zum Beispiel schon den Fall WDVS. Ja,
was viel Geld kosten kann, ist eine Neuheizung für ein Mehrfamilienhaus.
Wenn ich ein großes Gebäude habe, dann muss ich mir Gedanken machen,
kann ich eine PV-Anlage einbinden? Gibt es Wärmeträger, die noch zusätzlich
alternative Energien umsetzen?
Ich muss es in die nächste Ebene bringen, das Gebäude.
Wenn ich wirklich zukunftssicher sein will, brauche ich die Möglichkeit,
später auch eine Wärmepumpe einsetzen zu können oder eine PV- oder Solar-Terminanlage mit einzubinden.
Nutzt das, das ist wirklich wichtig. Gas und Öl ist keine gute Lösung für immer.
Nein, weil ganz cool ist ja, du bist ja auch Energieberater.
Also gerade was so Wärmegeschichten angeht, das ist ja wirklich teuer.
Also das ist ja wirklich eine große Investition, große Summe,
die man in die Hand nehmen muss. gerade bei Mehrfamilienhäusern.
Und da ist vielleicht auch nochmal wichtig zu bedenken, dass das ja nicht für
die nächsten fünf Jahre optimalerweise ganz gut funktioniert,
sondern mal für die nächsten 20.
Ich gehe mal so weit. Eine neue Gasbrennwertheizung würde ich mir heute nicht
mehr einbauen. Ich habe es noch gemacht vor zehn Jahren.
Ja, das war noch eine andere Zeit. Das war noch eine andere Zeit.
Heute würde ich das mehr haben. Deswegen, das ist wirklich up to date mit den neuesten Infos.
Und deswegen, dass es nicht heute aktuell ist, sondern dass es auch in 15 Jahren
von mir aus noch aktuell ist. Das ist einfach so die Herausforderung.
Was ihr vielleicht gerade gehört habt, war Koko, die gerade total leidet,
weil wir einen Podcast aufnehmen.
Ja, und sie bädelt jetzt gerade und will eigentlich jetzt lieber spielen.
Deswegen müssen wir uns jetzt auch ein bisschen ranhalten. Warte mal,
komm mal hier, kleiner Hund.
Jetzt kriegt die Hosenträger ab.
So, damit schaffen wir es doch noch bis zum Ende.
So, genau. Dann kommen wir als nächstes zu unserem dritten Punkt auf unserer
Investoren-Checkliste heute und zwar die Instandhaltung und Sanierung,
die man in Zukunft erwartet und damit jetzt schon finanziell irgendwie einen
Plan und höchstwahrscheinlich auch einen preisen muss.
Genau, da geht es erstmal um die kurzfristigen Maßnahmen. Also wenn ich jetzt
ein Haus kaufe, was muss ich jetzt kurzfristig investieren, damit das hier ganz
normal weitergehen kann, ohne dass ich vielleicht einen Mietausfall habe oder so.
Oder dass es sich irgendwas massiv verschlechtert am Bau.
Und das Zweite sind natürlich die langfristigen Sanierungen,
also ein Sanierungsfahrplan unter Umständen, vielleicht mit Einbindung eines
Energieberaters, der einen Sanierungsfahrplan macht, wo ich dann immer Fördermittel
abgreifen kann in den nächsten Jahren.
Und dann würde ich gefördert Maßnahmen umzusetzen, die dann die Fassade oder
das Gebäude verbessern. Das ist natürlich super interessant.
Und gerade so bei diesen Instandhaltungen und Sanierungen, da werde ich auch
hellhörig, weil das natürlich immer wieder so ein Wertsteigerungspotenzial ist.
Weil gerade dann, wenn du sowas regelmäßig machst, ebenso wie du das Haus auch
erhalten möchtest, bleiben die Wohnungen halt attraktiv. Du kannst andere Mieten aufrufen.
Du ziehst andere Mieter vielleicht auch an. Das kann natürlich auch nochmal interessant sein.
Auf jeden Fall. Das ist natürlich auch unsere Erfahrung und das ist schon interessant,
weil du möchtest natürlich auch, dass die Wohnung, wenn du dir jemandem in die
Hände gibst, möchtest du, dass die in guten Händen ist.
Was mich nochmal eben interessiert, ich habe so ein bisschen das Klischee im
Kopf, dass irgendjemand, der sich die Wohnung nie angeguckt hat,
jetzt echt so ein, ich weiß, das ist jetzt ein bisschen Worst Case,
aber trotzdem, ich komme mal raus.
Jemand, der sich die Wohnung nie angeguckt hat, kauft irgendwie als Investment
so ein Mehrfamilienhaus, interessiert sich null dafür, gibt es direkt eine Verwaltung.
Und im Ubers Worst Case passiert auch wenig und ich habe dann,
wenn der das irgendwann wieder veräußert, weil er das Maximum rausgeholt hat,
bevor es teuer wird, habe ich halt einen massiven Sanierungsstau.
Das heißt, ich bekomme eine Immobilie angeboten, die vielleicht einen irgendwie
überschaubaren Preis hat, aber wo wirklich noch ein Rattenschwanz dran hängt.
Kommt so, was würdest du sagen, häufig vor, dass man so...
Da hat jemand eine bestimmte Summe Geld, die packt dazwischen,
kauft eine Immobilie, lässt die 10 Jahre irgendwie laufen, egal welcher Zustand.
Und nach 10 Jahren verkauft er die Immobilie trotzdem wieder mit Gewinn,
weil die Preissteigerung natürlich bei den Häusern auch immer höher wird,
gerade in den Großstädten.
Und hat dann Invest gemacht, hat aber nichts eingegeben in das Gebäude,
sondern hat nur rausgeholt. Das ist ein ganz normaler Fall.
Okay, bitte nicht nachmachen. Karma-Punkt ist auch wichtig.
Wir lieben unsere Immobilien. Ja, genau. Ja, okay, damit hat sich die Frage
sehr schnell beantwortet.
Was würdest du sagen, hier bei dem Punkt Instandhaltung und Sanierung,
erzähl uns doch mal nochmal von dem Praxisfall.
Also von dem Praxisfall, da war es halt so ein älteres Haus aus den 50er Jahren.
Wie viele Wohnungen? Da waren, ich sag mal so zehn Wohnungen oder so.
Und die Obergeschoss- und die zweite Obergeschosswohnung hatten jeweils einen Balkon.
In dem Fall war es ein tatsächlich jüngerer Investor und hatte aber das Haus
schon gekauft tatsächlich. Der hatte das schon gekauft und wir haben uns dann
im Nachhinein sozusagen für die Sanierung getroffen.
Und in dem Zuge habe ich dann festgestellt, dass die Balkone leider schon Betonschäden hatten.
Im Nachhinein hat sich herausgestellt, dass die Balkone tatsächlich abgeschnitten
werden müssen oder so teuer saniert werden müssen, dass es sich nicht lohnt.
Ich habe dann dem Kunden empfohlen, die Balkone eher abzuschneiden und dann
Vorsatzbalkone vorsetzen. Das war ein tiefer Schlag tatsächlich und hat ihn
auch finanziell sehr getroffen.
Bloß wir konnten keine Leute mehr auf den Balkonen lassen. Also die Menschen,
die da gewohnt haben, durften dann für die Zeit die Balkone nicht benutzen.
Ja, die mussten dann abgeschnitten werden. Das ist natürlich aufwendig,
weil ich das natürlich auch alles dann erstmal hinbekommen musste.
Ich muss die Fachfirmen dafür haben.
Und dann kamen die Vorsatzbalkone vor. Die waren natürlich schön,
die hat die auch viel größer gemacht. Also für die Mieter war das super am Ende.
Aber das Invest, und das waren, glaube ich, acht Balkone mal 20.000,
das tut weh. Und das tat ihm auch weh natürlich.
Und das sehe ich halt häufig tatsächlich bei den älteren Gebäuden.
Man muss immer gucken, weil das ist ein Punkt, den man immer abhaken muss.
Ist es in Ordnung, ist es nicht in Ordnung?
Lieber vorher, lieber Nein sagen. Lieber vorher. Und wenn es einen Anhalt gibt
dafür, dann muss man sagen, okay, ich kaufe das, aber nur mit der Maßgabe,
dass es vorgeprüft wird, ob das alles in Ordnung ist oder nicht. Oh Mann, ja.
Autsch, muss ich sagen. Na gut, ich habe jetzt in dem Bereich noch eine letzte
Frage und zwar, was ist hierbei Instandhaltung und Sanierung vielleicht mit Denkmalschutz?
Da muss ich dann natürlich erst mal bei der Behörde nachfragen,
welche Möglichkeiten habe ich denn überhaupt?
Und auch erst mal gucken, besteht überhaupt Denkmalschutz? Genau,
besteht Denkmalschutz? In welchem Ausmaß besteht Denkmalschutz?
Was darf ich selber entscheiden? Was macht die Behörde? Also welche Fenster
zum Beispiel, welche Fassade? Welche Materialien generell? Darf ich wieder für es machen?
Auch das beeinträchtigt mich ja. Stell dir vor, ich habe eine super schöne Fassade,
aber es ist schlecht gedämmt. Da muss ich aufwendig vielleicht von innen dämmen.
Dann geht dir Wohnraum verloren. Ja, und es ist auch aufwendig und es ist auch
nicht immer zielführend und so weiter und so fort.
Ich brauche einen Energieberater, der auch die denkmalgeschützten Häuser durchführen kann.
Wichtig ist, dass man sich im Vorhinein klar ist, was bedeutet das für mich?
Sag mal, interessiert mich jetzt nochmal eben kurz so deine Praxiseinschätzung.
Wir reden ja, wenn wir von Investitionen reden, in der Regel von Mehrfamilienhäusern.
Reihenhäusern mal ganz vereinzelt, aber Mehrfamilienhäuser sind da glaube ich so das Ding.
Gibt es da, ich meine, da gibt es vielleicht irgendwie so ganz spezielle,
ich sag mal schicke Siedlungen aus den vielleicht 30ern, 20ern,
Anfang des Jahrhunderts, die vielleicht unter Denkmalschutz stehen,
aber ist das bei Mehrfamilienhäusern, ist das ein Thema, würdest du sagen,
oder ist das doch eher bei älteren Baujahr?
Nee, das sind schon, entweder sind es spezielle Häuser, dass das unter Denkmalschutz
gestellt wird, weil das halt eine spezielle Spezies von Häusern sind,
die jetzt irgendwie besonders relevant sind.
Oder da hat man jemanden gewohnt, der besonders relevant ist.
Aber ansonsten sind das eigentlich alles ältere Häuser, besonders schützenswerte Häuser.
Und dann, wie gesagt, muss ich halt immer gucken, was ist da eigentlich denkmalgeschützt?
Weil es können auch unterschiedliche Sachen geschützt sein.
Ja, also das heißt, es könnte sein, dass es von außen denkmalgeschützt ist.
Ja, oder nur das Dach oder nur der Balkon oder nur das oder das oder nur die
Außenfassade vorne, nicht hinten. Okay.
Deswegen muss man genau gucken. Und sag mal, steht sowas verbindlich im Exposé?
Erfahre ich sowas vorher oder kaufe ich das und denke dann hinterher,
ach du Schande, geht ja gar nicht?
Ich würde auf jeden Fall mal den Makler direkt darauf ansprechen,
wenn ich die Vorahnung hätte, dass das so sein könnte.
Ab was für einem Baujahr rückwärts ist das vielleicht? Das ist in jedem Baujahr möglich.
Und deswegen würde ich sagen, ich würde den Makler direkt darauf ansprechen
und das auch notfalls, wenn man den Verdacht hat, schriftlich oder bei der Behörde anfragen.
Gerade bei Ensembles kann das
auch mal der Fall sein, bei irgendwie speziellen Siedlungen oder sowas.
Ich kann mich erinnern an einen direkt am Hamburger Hafen stehenden Gebäude,
das auch über eine Million Euro kosten sollte.
Da war das auch so die Fassade vorne zur Straße hin.
Denkmalgeschützt war und da hatten wir das Problem, dass es richtig doll nass
war und man müsste was machen, geht aber nicht.
Und so, wie man es eigentlich machen würde, da muss man sich dann richtig was
einfallen, dass das funktioniert.
Und wenn man nicht so richtig Lust hat zu puzzeln, sein lassen.
Und man muss natürlich auch gucken, welche Denkmalschutzbehörde.
Es gibt Behörden, die sind, sag ich mal, relativ entspannt und arbeiten auch mit.
Und es gibt auch Behörden, wo man merkt, da ist richtig viel Druck hinter.
Da hat man am Ende viel Ärger und viel Probleme.
Also nicht so flexibel. Ich würde immer, bevor ich die Unterschrift mache,
mit der Behörde sprechen und mal vorfühlen, wie fühlt sich das an,
wie reagieren die, wie sprechen die mit mir, damit man weiß,
was kaufe ich da eigentlich.
Okay, dann kommen wir schon zum vorletzten Punkt auf der Checkliste.
Schon ist auch gut. Das wird eine lange Folge offensichtlich, Leute.
Und zwar zum vierten Punkt Fördermöglichkeiten nutzen.
Und das ist, glaube ich, ganz spannend, weil man da einfach nochmal eine gute
Unterstützung aus staatlichen Geldern bekommen kann.
Was würdest du zu diesem Punkt aus deiner Praxiserfahrung berichten?
Ja, also es gibt natürlich ganz viele Fördertöpfe und je nach Bundesland natürlich
auch ganz unterschiedlich.
Und deshalb ist es wichtig, dass ich mir vorher für die Fördertöpfe,
die ich zum Beispiel im energetischen Bereich habe, dass ich mir dann einen
Energieberater reinhole, der sich das ganze Ensemble anschaut und sagt,
okay, was können wir hier machen?
Vielleicht einen Sanierungsfahrplan erstellt und dann kann ich mir diese Sanierungskosten
sozusagen immer wieder abrufen bei dem Amt, wo es dann eingereicht worden ist
oder vielleicht Denkmalschutz, Institution, was auch immer da ist.
Ich würde es auf jeden Fall alles abklopfen, weil egal wie viel das ist und
wie viel Aufwand dabei ist, natürlich, wenn zu viel Aufwand für einen selber
ist, macht man es nicht, aber ansonsten würde ich immer versuchen,
diese Fördermöglichkeiten mit auszuschöpfen.
Ob das jetzt so einzelne Maßnahmen sind mit Fenstern, Dämmung,
Dach, was auch immer, oder ob es jetzt, sag ich mal, eine komplette denkmalgeschützte
Geschichte ist, wo man Fördermittel vom Land bekommt,
da würde ich immer ein bisschen Zeit investieren, um da wirklich alles abzuschöpfen, sozusagen auch.
Also genau, es kann irgendwie so Richtung KfW gehen, das ist ja so der Klassiker.
KfW, BAFA, was auch immer, genau.
Könnte aber auch, und das macht immer nochmal Sinn, bei euch regional zu gucken,
ob es regional oder vielleicht sogar EU-Förderungen für bestimmte Bereiche gibt.
Genau, gerade bei größeren Häusern kann das durchaus sein.
Was für einen Praxisfall hast du hier zu Fördermöglichkeiten?
Ja, da habe ich ganz viele Praxisförder.
Das ist nicht so schlimm, wie man denkt, weil man hat einen Energieberater an
seiner Seite, der jetzt die ganzen Sachen vorbereitet, bespricht.
Und man hat im Grunde genommen nicht viel zu machen, außer diesen Energieberater
reinzulassen natürlich. Der muss ja daran arbeiten und sich das angucken.
Der erschließt das, der kostet ein
bisschen Geld, aber auch das kriegt man gefördert. Das lohnt sich immer.
Immer einen Energieberater mit einzubeziehen, der auch prüft.
Und das ist der ganz große Vorteil. Ich habe so eine kleine Baubegleitung,
von einem Energieberater.
Wenn man einen Bausauverständigen als Baubegleiter hat, ist es sowieso egal.
Der energetische Part muss sowieso von einem Energieberater gemacht werden,
weil der muss unterschreiben, dass das alles so durchgeführt worden ist, was er da so vorhatte.
Gut, dann würde ich sagen, kommen wir anschließend, auch wenn du jetzt den Praxisfall
so ein bisschen umschifft hast, kommen wir jetzt zu dem letzten Punkt, zum fünften Punkt.
Und der ist echt super wichtig, nämlich hellwach sein bei der Besichtigung.
Weil das ist nochmal das, was ich ganz zu Beginn sagte.
Das mag sein, dass dieses Gebäude sich auf dem Papier sehr gut darstellt und
sich sehr lukrativ anhört.
Aber wenn du vor Ort bist, wenn ihr euch das vor Ort anguckt,
stellt sich raus, wir haben eben gehört, Punkt 1 bis Punkt 4 sind vielleicht
doch irgendwie kritisch.
Und wenn ich das in dem Moment nicht sehe, sondern ich sehe vielleicht,
ah, der hat ein grünes Sofa oder ach, die Küche ist ganz gut oder hier der Flur,
da stehen immer viele Turnschuhe drin, ihr müffelt es. wenn ich solche Sachen
in dem Moment sehe, weil ich vielleicht auch einfach noch nicht so...
In dieser Investorenrolle wirklich drin bin, wo ich sage, das blende ich alles
aus, interessiert mich null oder fast nicht.
Wie ich da in diesem Moment, weil ich habe ja nur diese eine Begehung oder um
mir erstmal dieses grundlegende Urteil zu bilden, ich kann sicher hinterher nochmal rein.
Aber wie ich das in diesem Moment so präzise bewerten kann, so hellwach begutachte,
dass ich darauf basierend, vielleicht auch im Widerspruch zu allen Tabellen,
die ich schon gut und schön durchgerechnet habe, wirklich eine Entscheidung
treffen kann, mit der ich 20, 25, 30, 40 Jahre auch zufrieden bin.
Was würdest du sagen, so bei dieser Besichtigung, bei diesem Moment, worauf kommst du an?
Zum einen auf den ersten Eindruck und zum anderen einfach auf die Expertise
zu gucken, was sind die teuren Sachen, was kostet richtig Geld,
wenn ich das sanieren muss.
Weil es gibt manchmal Sachen, manchmal auch Menschen, die sagen,
oh, wenn das und das ist ja richtig schlimm.
Da weiß ich aber schon, okay, das kostet nicht viel. Das kann man machen,
das ist in Ordnung. Das ist fast überall ein Schaden.
Aber es gibt Dinge beim Bau, die sind so schwerwiegend, dass die richtig Geld kosten.
Und die müssen manchmal gar nicht, entweder sie sind gar nicht dramatisch sichtbar
oder wie beim WDVS-Bauspiel, sind überhaupt nicht sichtbar.
Genau, wenig sichtbar oder gar nicht sichtbar.
Und die kosten richtig Geld, weil die statischen Probleme ergeben vielleicht.
Oder weil ich vorher erst mal Erkundungen einholen muss, wie zum Beispiel ein
Statiker, der eine Bodenprobe nimmt oder der das Mauerwerk statisch berechnen muss oder, oder, oder.
Deswegen, wenn ich mir ein Gebäude angucke und ich bin nicht selbst aus dem
Bauhandwerk und kenne mich wirklich aus, dann würde ich immer in dem Zuge jemanden
mitnehmen, der sich wirklich damit auskennt. Und das sind wir als Sachverständige.
Das Schicke ist ja auch, wenn ich erstmal einen Bausachverständigen dabei habe,
also sagen wir mal, ich habe dich dabei.
Das Schicke ist ja, dass ich einen Ansprechpartner habe für diese Immobilie,
weil der die ja auch schon kennt.
Ja, durchaus. Für die weitere Bearbeitung des Gebäudes. Kann man ja sagen,
das ist ja auch wie wir arbeiten tatsächlich.
In der Regel ist es so, dass wir mit, ich sag mal, liebevoll unseren Investoren
auch eigentlich so eine Art Beratertätigkeit haben, dass man da eigentlich sagt,
okay, das ist nur ein bisschen längerfristige Zusammenarbeit,
weil man einfach dann sich den Experten dazugeholt hat und sagen kann,
lieber Herr Hewe, wir haben hier folgende Thematik, können Sie sich das nochmal anschauen?
Das haben wir sehr oft tatsächlich, dass es dann eine langfristige Bindung ist.
Jetzt zum Beispiel haben wir auch gerade wieder einen Fall, wo wir in Mehrfamilienhaus,
den Käufer habe ich auch kennengelernt, wo wir jetzt die Sanierung begleiten,
wo es darum geht, wie da sind jetzt einige Wohnungen sehr verschimmelt,
da muss man jetzt Abhilfe schaffen.
Da gucke ich mir dann die Angebote an und sage, okay, das ist so nicht richtig,
das musst du nochmal ummodeln.
Und dann bin ich bei der Begleitung sozusagen der Ausführung dabei und sage
dann, okay, das ist eine Abnahme oder das muss nochmal nachgearbeitet werden.
Das ergibt sich dann so, und das ist ja oft so, dass die Verwaltung unter Umständen
nicht da ist, wo das Haus steht, sondern die sind irgendwo anders und die brauchen
halt das Auge am Feind, sagt man so.
Das Ohr auf der Schiene. Ja, genau.
Ja, das macht natürlich Sinn. Du kennst dann irgendwann so eine Immobilie auch,
sagen wir mal, in- und auswendig? Man macht sich immer mehr bekannt.
Genau. Und die Planung macht schon die Firma, das machen wir nicht als Sachverständige,
aber wir prüfen natürlich, wie ist es ausgeführt, ist es in Ordnung,
ist es langfristig haltbar oder nicht. Jetzt möchte ich aber nochmal wissen.
Gibt es nicht da auch noch einen guten Praxisfall?
Ja, das hatten wir tatsächlich, da hatten wir einen jungen Herrn,
der auch ziemlich am Anfang seiner Investorenkarriere stand,
zumindest mal sah es so aus.
Wir haben uns die Immobilie angeguckt, der hatte vorher schon einen Termin auch
gehabt und war erst mal so ganz amused über das Gebäude.
Was war das für ein Gebäude? Das war auch so ein Mehrfamilienhaus mit,
ich glaube, sechs Wohnungen oder so.
Da haben wir dann tatsächlich bei der Begutachtung des Gebäudes,
da haben wir so zwei, drei Stunden im Haus rumgewurschtelt, haben uns alles
angeguckt und sind dann zum Ergebnis gekommen, dass es leider nichts ist.
Warte mal, und das war jetzt so, das war der zweite Termin.
Das war eigentlich der, ich finde es tiptop, ich will es unbedingt haben.
Aber ganz zur Sicherheit nehme ich nochmal den Hebel mit. Genau,
und dann war es halt so, dass am Ende rausgekommen ist, ah, würde ich nicht
anfassen, das ist was für Profis.
Und da muss man schon viel, viel mehr investieren unter Umständen.
Und die Gefahr, also das Risiko ist zu groß, um die erste Immobilie so anzugehen,
weil das kann richtig schief gehen.
Da brauche ich ein bisschen mehr Background sozusagen, auch knetemäßig unter
Umständen. Wieso, was war in dem Haus?
Da waren halt die Treppenhäuser schon schlecht tatsächlich. Also es war so ein
Holztreppenhaus, auch so ein älteres Gebäude, wo man nicht wusste,
ist da jetzt auch schon ein Holzbock drin oder so. Das war schon viel.
Energetisch war es schlecht. Die Fenster waren zwar neu, aber völlig übergedämmt.
Also die Fenster waren viel zu gut für das Mauerwerk. Man hätte da was machen müssen.
Deswegen ist er dann abgesprungen zum Glück und hatte sich auch noch einen Bedank
dafür tatsächlich, weil dadurch haben wir das Geld gesichert,
was er dann noch auf der hohen Kante hat, jetzt für nächstes Haus.
Genau, Punkt. Ja, das wird ein Wiedersehen geben. Puh. Ja, ich liebe solche Geschichten.
Es ist so entweder das pure Glück oder das pure Grauen. Und das ist manchmal
echt so der eine Expertenblick dazwischen.
Dann würde ich euch vorschlagen, wir schauen noch mal gerade in die Folgentipps.
Weil auch wenn es bis hierhin schon relativ umfangreich war,
ist das natürlich nur ein mini, mini, mini Teil, den ihr euch als Investoren
sozusagen mal als Rucksack vollpacken könnt. Schaut dazu gerne noch mal in unsere Folgen.
Die habe ich auch noch mal hier unten in den Show Notes. Nummer 30 zu den Rissen, gerade die letzte.
Dann Folge 10, besser unsaniert als schlecht saniert. Das ist auch nochmal eine
wichtige Folge, sagtest du auch gerade schon.
Dann natürlich Evergreen-Folge Nummer 6, Energieausweis, Lesen und Verstehen, das schadet nie.
Dann auch nochmal die Folge 3 zu den Hauskauftipps.
Und natürlich auch die erste Folge zu den Altbausanierern.
Es gibt noch ein paar, Pascal flüstert, reicht, reicht, sagt er.
Ja, natürlich reicht das.
Trotzdem ganz heimlich. Ich verlinke euch die anderen Folgen auch noch heimlich
in den Shownotes. Ich werde das prüfen.
Du sowieso. Du müsstest nachher. Ich weiß es jetzt schon.
Ich darf jetzt trotzdem kurioses Wissen noch machen hier. Also und zwar,
ich habe euch, nachdem wir in der letzten Folge irgendwie nicht so in der Stimmung
waren für kurioses Wissen, habe ich dafür heute super kurioses Wissen für euch dabei.
Und zwar ist es ja so, während die Immobilienpreise hier jetzt in den Großstädten
steigen und steigen und steigen und sogar auf dem Land, sind Grundstückspreise
auf dem Mond ziemlich erschwinglich. Das ist jetzt kein Witz.
Man kann nämlich tatsächlich Land auf dem Mond kaufen, also zumindest angeblich.
Ein Anbieter, den ich dafür mal unter die Lupe genommen habe,
der schreibt zum Beispiel, jedes, also Zitat jetzt, jedes Mondgrundstück liegt
auf der erdzugewandten Seite unseres Mondes.
Und das war wirklich, als ich das gelesen habe, habe ich gedacht,
ja, ich will aber auf der hellen Seite. Ja, okay, ist alles.
Also sie genießen von dort, ich zitiere weiter, einen atemberaubenden Blick
auf unseren blauen Planeten.
Die Größe des Mondgrundstücks beträgt galaktische 716.000 Quadratmeter.
Das entspricht in etwa 177 Fußballfeldern. Ich weiß jetzt leider nicht,
wie oft das Saarland in 177 Fußballfelder reingeht. Das ist ja sonst auch ein beliebter Vergleich.
Also vielleicht könnt ihr das für euch nochmal nachrecherchieren, wenn ihr das möchtet.
Und somit, ich zitiere weiter, sollte ausreichend Platz für ihr neues Domizil
auf dem Mond sein. Zitat Ende.
Und der Spaß kostet eigentlich ganz schlanke 39,90 Euro.
Und Leute, inklusive Urkunde und Geschenkschatulle und laut der Website sind
bei jedem Claim auch die Schürfrechte inkludiert. Das klingt doch gut, oder? Ja, Wahnsinn.
Allerdings, und jetzt geht es weiter, es bleibt kurios. Allerdings ist diese
Schose strittig, weil man bekommt zwar ein beglaubigtes Zertifikat,
aber inzwischen hat ein Weltraumjurist, und zwar Prof. Dr. H.C.
Stefan Hobe, sich dazu geäußert. Und er warnt, das Papier ist halt das Einzige,
was der Käufer erwirbt, weil der Mond hat laut Völkerrecht keinen Besitzer.
Das heißt, es kann auch niemand ein Grundstück auf dem Mond erwerben.
Und trotzdem werden seit fast 40 Jahren Grundstücke auf dem Mond verkauft.
Die Frage, frage ich mich wirklich.
Ich habe Wohnwagen da schon gesehen. Und ich habe da ein Handtuch liegen.
Wenn jetzt da schon so lange verkauft wird, auch zu so günstigen Preisen,
frage ich mich, ist da überhaupt noch was übrig?
Oder ist da inzwischen jedes Stück mehrfach verkauft, weil ich davon ausgehe,
die Eigentümer kommen eh nie vorbei?
Naja, ohne rechtliche Grundlage ist das auf jeden Fall eine schöne Nummer,
weil es gibt UNO-Weltraumverträge, also die Outer Space Treaties von 1967 und nochmal als Reminder,
zum ersten Mal auf dem Mond wurde gelandet 1969, also zwei Jahre später.
Und laut diesen Outdoor-Space-Treaties gehören Himmelskörper wie der Mond wirklich
niemandem, also das heißt keine Nation und auch kein Erdling kann den Weltraum,
den Mond oder einen anderen Himmelskörper besitzen.
Die Details sind zum Teil wohl noch ein bisschen umstritten.
Und das ist eigentlich schade, weil man hat inzwischen auch schon überlegt,
wie man auf dem Mond wohl bauen könnte.
Und zwar ist es wohl so, dass man Mondstaub einsammeln könnte und daraus aus
einem bestimmten Material dann mit dem 3D-Drucker aus Mondstaubgebäude bauen könnte.
Also ich weiß nicht, wie kurios geht das noch. Also wenn ihr unbedingt investieren
wollt, kauft doch Gelände auf dem Mond. Würdest du dir ein Stück Land auf dem Mond kaufen?
Eher nicht, würde ich sagen. Echt nicht? Nee, es macht die Fahrt zu lang.
Am Ende musst du noch mit Maske hochfliegen. Ich meine, wer will das denn?
Genau. Würde ich nicht einsteigen. Also hiermit ist auch das kuriose Wissen
für diese Folge, würde ich sagen, feierlich beendet.
Für die nächste Folge haben wir schon ein Thema, das können wir schon verraten, und zwar Nässecheck.
Und da geht es darum, wie gut euer Haus mit Regen klarkommt.
Weil da gibt es rund ums Haus immer wieder kritische Stellen,
die ihr im Blick haben solltet, die nämlich besser nicht nass werden.
Sonst kann es auch durchaus mal teuer werden.
Und damit euch das nicht passiert, abonniert mal hier den Podcast.
Dann kriegt ihr auf jeden Fall die nächste Folge mit, sobald sie rauskommt.
Und für heute würde ich sagen, sind wir durch. Haben wir ziemlich viel Inhalt
gehabt. Ziemlich viel Input.
Alles klar und ciao. Ciao. Bis zum nächsten Mal.
Dann mache ich das nochmal und wir machen hier den Intro-Trop.
Mach doch alles weg. Nee. Nee? Ja, doch.